Réforme du droit de la copropriété

La réforme du droit à la copropriété a été adoptée en Conseil des ministres le 30 octobre 2019. Elle vise à améliorer la gestion entre copropriétaires et modifie, sans les bouleverser, les grands équilibres entre assemblée générale, syndic et conseil syndical.

Loi du 10 juillet 1965

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il s’agit de la loi fondatrice régissant le fonctionnement et l’organisation des copropriétés. Cette loi a traversé les années, en s’adaptant aux évolutions et aux besoins des copropriétaires. Ainsi, en cinquante ans, la loi du 10 juillet 1965 a connu une quarantaine de modifications législatives plus ou moins importantes dont les plus récentes sont issues des lois Alur datant de 2014 et Elan datant de 2018.

Loi du 23 novembre 2018

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a donné une habilitation au gouvernement de prendre deux ordonnances afin de réformer en profondeur la loi du 10 juillet 1965.

Cet article habilite le gouvernement à :

1 redéfinir le champ d’application et adapter les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination ou de la taille de la copropriété.

2 clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.

Réforme du droit de la copropriété du 30 octobre 2019

Cette réforme qui intéresse plusieurs millions de copropriétaires poursuit l’adaptation du statut de la copropriété, engagé dans le cadre de la loi ELAN, dans le but d’améliorer la gestion des immeubles en copropriété et prévenir les contentieux.

Cette ordonnance comporte 6 titres divisés en chapitres puis en 42 articles comportant des dispositions relatives à la structure de l’immeuble, à l’administration de la copropriété, à la prise de décision au sein de la copropriété, aux régimes propres à certains immeubles en copropriété, aux dispositions diverses et aux dispositions transitoires.

5 objectifs clés ont été identifiées pour clarifier et améliorer cette ordonnance :

Formuler des définitions juridiques précises
Préciser le rôle des différents organes de la copropriété
Faciliter la gestion collective de l’immeuble
Garantir les droits de chaque copropriétaire
Permettre à la majorité, et pas seulement à l’unanimité, des copropriétaires de décider l’exécution de travaux d’amélioration

Les mesures-phares

Dans cette nouvelle réforme du droit de la copropriété, 5 mesures phares ont été prises :

Définition du concept de copropriété : le texte définit la copropriété comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».
Naissance de la copropriété par lots : en définissant les parties privatives et les parties communes, la loi du 10 juillet 1965 met en perspective la nécessité de garantir le droit individuel à la propriété tout en préservant l’intérêt collectif. Les copropriétaires peuvent ainsi jouir librement de leurs lots sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
Administration de la copropriété : le fonctionnement des assemblées générales, le rôle du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic et les majorités applicables sont redéfinis.
Davantage de souplesse dans les prises de décision : il n’est plus nécessaire de recueillir l’accord unanime de tous les copropriétaires pour la réalisation de travaux : la majorité simple, la majorité absolue ou la double majorité peuvent suffire pour adopter certaines décisions.
Surélévation : la décision de surélever ou de céder le droit de surélever se vote en assemblée générale à la majorité

Plusieurs mesures ont été mises en place afin de facilitées les prises de décision : la participation aux assemblées générales par correspondance est améliorée et le mécanisme dit de la « passerelle » est généralisé lorsqu’une décision n’a pas recueilli la majorité requise mais qu’une proportion non négligeable des copropriétaires y était favorable (pour permettre un deuxième vote).

Etant un obstacle majeur à la prise de décision, ces dispositions visent à remédier aux conséquences de l’absentéisme croissant des copropriétaires en assemblée générale.

L’ordonnance offre également de nouveaux moyens d’action aux copropriétaires, comme par exemple : faciliter la réalisation de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite en parties communes aux frais exclusifs d’un copropriétaire ou encore permettre à tout copropriétaire de solliciter la tenue d’une assemblée générale, à ses frais, pour délibérer de questions le concernant.

Pour résumé, le Gouvernement à prévu une ordonnance pour améliorer la gestion des immeubles et prévenir les contentieux en matière de copropriété afin de redéfinir le champ d’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’ordonnance du 30 octobre 2019 permet de clarifier, moderniser et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er juin 2020.