Publié le par Meilleurtaux.com
Le resserrement des conditions d’octroi de crédit immobilier imposé par le HCSF et par les prêteurs eux-mêmes exclut bon nombre d’emprunteurs du marché. Certains recourent au rachat de prêts, pour faire baisser leur taux d’endettement ou pour obtenir le financement nécessaire à leur projet.
Des emprunteurs aux profils variés privés de crédit
En fin 2019, afin de calmer l’effervescence sur le marché du crédit immobilier, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a incité les banques à durcir leurs conditions.
ImportantLe taux d’endettement ne peut dépasser 33 % et la durée de remboursement est limitée à 25 ans.
Outre les recommandations du régulateur, les banques appliquent de nouvelles règles pour se prémunir des impayés. En effet, avec la crise sanitaire, l’avenir est incertain, et l’évaluation de la solvabilité des emprunteurs est plus complexe. L’apport personnel minimum de 10 % devient indispensable, alors qu’en 2019, les financements à 110 % n’étaient pas rares.
ImportantPlusieurs types de profils sont impactés par cette sélectivité accrue, comme le montre la forte hausse du taux de refus depuis le début de l’année.
Sont concernés en premier lieu les primo-accédants, souvent jeunes et/ou aux revenus modestes, et qui de ce fait, ne peuvent fournir d’apport suffisant. Les acheteurs d’une résidence secondaire, de même que les investisseurs en locatif, ne font pas exception. Plus largement, tous ceux dont le taux d’endettement dépasse les 33 % se voient refuser le prêt, même s’ils disposent d’un reste à vivre confortable et malgré les taux très intéressants affichés par les simulations de prêt immobilier.
Le rachat de crédits pour financer un projet immobilier
En attendant un éventuel fléchissement du HCSF, les candidats à l’accession à la propriété cherchent des solutions pour obtenir des conditions de financement attractives.
ImportantOutre l’emprunt à mensualités évolutives, le rachat de crédits fait de plus en plus d’adeptes.
Un établissement différent de ceux ayant initialement accordé les fonds reprend les crédits en cours d’un emprunteur, même si ces dettes sont de différentes natures (à l’habitat, à la consommation…). Il rembourse les anciens créanciers et émet un nouveau contrat unique.
ImportantDu fait de l’allongement de la durée de remboursement de ce nouveau prêt, le montant des mensualités, et par extension, le taux d’endettement diminue pour satisfaire aux exigences des banques.
Alternativement, il est possible d’inclure dans le montage un montant additionnel destiné à financer la réalisation d’un nouveau projet.
Une telle opération génère néanmoins des frais non négligeables :
- les indemnités de remboursement anticipé des prêts rachetés,
- les frais de dossier,
- la rémunération du courtier,
- les frais de transfert de garanties
Il ne faut pas hésiter à négocier ces frais.
L’assurance de prêt représente également un levier efficace pour réduire le coût du crédit. Dans le contexte de taux faibles actuels, la part cette couverture grimpe parfois jusqu’à 30 %, voire 50 % du total.
Recourir à la délégation d’assurance est recommandé pour réaliser des économies substantielles sans compromis sur les garanties.