Les taux d’intérêt des crédits immobiliers sont toujours très attractifs. Certains courtiers négocient des prêts sur 20 ans à 1 %. Toutefois, seuls les dossiers les plus solides y ont accès. Pour les autres, notamment les primo-accédants, la principale préoccupation, avant le taux, est l’obtention de l’accord dans un contexte de durcissement des conditions.
Des conditions d’obtention de crédit durcies par le HCSF
Les courtiers qui accompagnent les primo-accédants affirment que
Le rôle actuel consiste moins à négocier les meilleurs taux qu’à trouver des solutions de financement.
La difficulté vient des règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en décembre 2019 et reconduites jusqu’à la fin de cette année.
En effet, afin de calmer l’effervescence sur le marché de l’emprunt immobilier et protéger les établissements prêteurs, le régulateur du système financier fixe deux limites à ces derniers :
le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 %, quel que soit le niveau de revenus des emprunteurs,
les prêts d’une durée supérieure à 25 ans sont interdits.
Il fait néanmoins preuve d’une certaine souplesse en autorisant une dérogation à ces recommandations pour l’équivalent de 15 % de la production de crédits. Par ailleurs, 75 % des dossiers échappant aux critères standards imposés doivent concerner l’achat d’une résidence principale, qu’il s’agisse d’un primo-investissement ou d’une deuxième acquisition après la revente d’un précédent bien.
Les mesures additionnelles de prudence des banques
Malgré cet effort de flexibilité, les refus se multiplient, certains notaires estimant leur part sur l’ensemble de leurs dossiers à 10 %. Dans ce contexte, l’apport personnel, qui n’était plus obligatoire en 2019, fait désormais la différence. Car en contribuant à hauteur de 10 % du coût de l’opération au minimum pour couvrir les frais de notaires et frais annexes, les emprunteurs peuvent faire baisser leur taux d’endettement.
« Les courtiers recommandent toutefois d’aller jusqu’à 20 % afin de maximiser ses chances d’obtenir une réponse positive et un bon taux. »
Important: Les banques prennent différentes mesures pour diminuer leur exposition à d’éventuelles défaillances.
Pour un prix excédant le million d’euros ou dans le cas d’un prêt relais, une expertise est requise pour estimer la valeur de la propriété.
Les investisseurs en locatif ne sont pas épargnés. Le crédit doit être soldé en 20 ans et chez certains établissements, le prêt est conditionné au remboursement intégral d’un précédent financement souscrit pour leur résidence principale.
Les conseils des professionnels pour décrocher un prêt
Quelques professionnels observent cependant un léger mieux, les banques recommençant à étudier des demandes. Sans doute anticipent-elles leurs chiffres pour 2021, puisque les dossiers reçus maintenant ne se concrétiseront qu’en janvier prochain au plus tôt. En outre, ils espèrent toujours que le HCSF revienne sur sa position lors de sa prochaine réunion en décembre.
En attendant,
Les courtiers recommandent aux candidats à l’emprunt immobilier de se constituer une épargne, et d’assainir leurs finances afin de présenter des relevés de compte « propres » aux prêteurs.
Cela implique de :
solder ses prêts conso en cours,
éviter toute dépense importante superflue et bien entendu,
ne pas avoir de découvert bancaire.